原创

农房宅基地买卖红线：城镇居民为何止步？

一、政策背景引入

在如今，乡村生活的宁静与惬意让不少城镇居民心生向往，拥有一座乡村小院，似乎成了许多人心中的 “诗与远方”。于是，一些城镇居民便打起了购买农村宅基地、农房的主意。然而，现实却给他们泼了冷水。

就像深圳的张先生，一直渴望退休后能过上 “采菊东篱下，悠然见南山” 的田园生活。几年前，他偶然在一个村子里发现了一处闲置的农房，院子宽敞，周围绿树环绕，瞬间让他心动不已。经过与房主李大爷协商，双方很快达成了购房协议，张先生满心欢喜地支付了房款，就等着办理相关手续后入住。可没想到，当他去相关部门咨询过户事宜时，却被告知城镇居民不能购买农村宅基地和农房，他的购房梦想就此破灭，还陷入了与李大爷的退款纠纷之中。

还有来自上海的王女士，在一次乡村旅游中，被当地古朴的村落和清新的空气吸引，当即决定在当地购买一套农房作为度假别墅。她与卖家签订了合同，对房屋进行了装修，满心期待着享受悠闲的乡村时光。但好景不长，卖家的子女突然提出异议，认为房屋买卖违反规定，要求收回房屋，王女士不仅投入的装修费用打了水漂，还不得不卷入一场漫长的法律诉讼。

这些案例绝非个例，近年来，随着农村经济的发展和乡村旅游的兴起，越来越多的城镇居民将目光投向农村宅基地和农房。但他们往往忽视了背后复杂的政策和法律规定，最终导致自己的权益无法得到保障。那么，为什么城镇居民不能到农村购买农房、宅基地呢？在什么条件下可以使合同有效？这背后又有着怎样的历史渊源、法理依据以及法律规定的演变呢？接下来，就让我们深入探讨一下这个备受关注的问题。

二、历史追溯

（一）建国初期

建国初期，我国正处于从半殖民地半封建社会向社会主义社会的过渡阶段，农村土地制度面临着根本性的变革。1950 年，中央人民政府颁布了《中华人民共和国土地改革法》，这一法案犹如一声春雷，彻底废除了封建地主阶级的土地所有制，实行农民土地所有制。在那个时期，宅基地作为农民土地的重要组成部分，自然也归农民所有。这一举措具有极其深远的意义，它让广大农民真正实现了 “居者有其屋、耕者有其田” 的梦想，极大地激发了农民的生产积极性和对新生活的热情。从社会层面来看，它巩固了工农联盟，为新生的人民政权奠定了坚实的群众基础；从经济角度而言，促进了农业生产的迅速恢复和发展，为国家工业化建设准备了条件。在当时的农村，农民们拥有了宅基地的所有权后，积极建设家园，村庄里呈现出一片热火朝天的建设景象。

（二）社会主义建设运动时期

随着社会主义建设运动的推进，农村土地制度再次发生重大转变。1962 年，《农村人民公社工作条例修正草案》正式出台，明确规定宅基地归生产队所有，农民仅享有使用权和房屋所有权。这一变化是基于当时国家对农村经济发展的整体规划和社会主义公有制的进一步巩固。从社会结构方面来看，这种转变使得农村的集体化程度进一步提高，生产队在农村事务中发挥着更为关键的作用，农民之间的联系更加紧密，形成了以生产队为单位的集体生产和生活模式。在农民生活方面，虽然失去了宅基地的所有权，但农民的居住权益在集体的保障下依然得到了维护。生产队会根据农户的实际需求，合理分配宅基地，确保每个农户都有住房可住。然而，这也在一定程度上限制了农民对宅基地的自主处置权，比如农民不能随意买卖宅基地。

（三）改革开放后

改革开放的春风吹遍神州大地，农村土地制度也迎来了新的变革。这一时期，宅基地归集体所有的制度得以进一步明确和巩固，这一转变反映了农村集体承包制的逐步确立和改革开放的深入推进。家庭联产承包责任制的实施，让农民获得了土地的承包经营权，极大地激发了农民的生产积极性，农村经济迅速发展。在这样的大背景下，宅基地制度的稳定为农村的发展提供了坚实的基础。从经济发展的角度来看，宅基地归集体所有，使得集体能够更好地规划和利用土地资源，引导农村的建设和发展。例如，一些农村集体利用宅基地规划建设了农村新型社区，改善了农民的居住条件；还有一些集体利用宅基地发展乡镇企业，为农村经济的多元化发展注入了活力。

（四）政策收紧节点

1999 年：国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，明确规定农村住宅不得向城市居民出售。这一政策的出台有着深刻的时代背景。当时，随着城市化进程的加速，一些城市居民开始到农村购买住宅，导致农村土地资源被不合理利用，土地炒卖现象时有发生，严重影响了农村土地的正常管理和农村经济的稳定发展。为了遏制这种不良现象，保护农村土地资源，维护农民的合法权益，该政策应运而生。它就像一道坚固的堤坝，阻挡了城市居民对农村住宅的不合理购买行为，保障了农村土地市场的稳定
2004 年：国土资源部发布《关于加强农村宅基地管理的意见》，其中严禁城镇居民在农村购置宅基地。这一时期，政策持续收紧主要是因为农村宅基地的管理面临着新的挑战。随着经济的发展，农村宅基地的价值逐渐凸显，一些城镇居民通过各种方式试图在农村购置宅基地，这不仅造成了农村宅基地资源的浪费，还引发了一系列的社会问题，如土地纠纷等。该意见的发布，进一步强化了对农村宅基地的管理，规范了土地市场秩序，保障了农村土地资源的合理利用
2007 年：《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或 “小产权房”。这一通知的发布对规范农村土地市场具有重要意义。在当时，“小产权房” 问题日益突出，一些开发商和个人在农村集体土地上违规建设房屋并向城镇居民出售，这些房屋没有合法的产权手续，存在诸多风险。该通知的出台，明确了农村集体建设用地的法律和政策界限，严厉打击了违法建设和销售 “小产权房” 的行为，保护了农民的土地权益和农村土地市场的健康发展。

三、法理依据剖析

（一）农村集体土地所有制

农村宅基地是基于农村集体土地所有制而分配给本村村民使用的，它是农村集体土地的重要组成部分。这种制度设计具有极其重要的意义，从农民的角度来看，宅基地是农民安身立命的根本，是他们居住的保障。在农村，农民的主要经济来源与土地紧密相连，宅基地为他们提供了稳定的居住场所，使他们能够安心从事农业生产。从农村发展的角度而言，稳定的宅基地分配制度有利于农村社会的稳定。它确保了农村土地资源的合理利用，避免了土地的过度集中和无序流转。例如，在一些农村地区，如果宅基地可以随意买卖，可能会导致外来人员大量涌入，占据有限的土地资源，从而引发村民之间的矛盾和纠纷。而现有的制度保障了本村村民的权益，维护了农村社会的和谐稳定。

（二）“房地一体” 原则

“房地一体” 原则是我国房地产法律中的一个基本原则，它强调房屋所有权与土地使用权的不可分割性。在农村，这一原则同样适用，即农村房屋所有权与宅基地使用权是不可分割的整体。基于这一原则，农村房屋所有权与宅基地使用权不能同时转让给城镇居民。因为城镇居民不具备农村集体经济组织成员身份，无法获得宅基地使用权，即便购买了农村房屋，也无法获得完整的产权。在实际操作中，这就导致城镇居民无法办理合法的不动产登记手续。一旦发生纠纷，城镇居民难以维护自身权益。比如在一些涉及农村房屋买卖的纠纷案件中，由于房屋买卖合同违反 “房地一体” 原则，被认定为无效，购房者不仅无法获得房屋所有权，还可能面临房款难以追回的困境。

（三）保障农民基本生存条件

农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件。在我国农村，农民的收入相对较低，宅基地是他们安居乐业的重要依托。如果允许城镇居民随意购买，可能会有部分农民在利益的诱惑下出售宅基地。而当他们失去宅基地后，一旦在城市中无法立足，就会面临居无定所的困境。这无疑违背了宅基地制度设立的初衷，是对农民权益的一种潜在威胁。在某些地区，曾出现过农民因出售宅基地后生活陷入困境的情况。一些农民为了获取短期的经济利益，将宅基地卖给城镇居民，然而随着时间的推移，他们发现自己在城市中难以找到稳定的工作和住所，想要回到农村却已无立足之地。因此，限制城镇居民购买农村宅基地和农房，对于维护农村社会稳定、保障农民的基本生存权益具有至关重要的作用。

四、新旧法律规定对比

（一）旧法相关规定及解读

旧《土地管理法》在宅基地和房屋买卖方面有着明确的规定。1998 年修订的《土地管理法》虽未明确禁止城镇居民购买农村宅基地和房屋，但从相关条款中仍能看出限制的倾向。其中，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。这一规定强调了宅基地分配的 “一户一宅” 原则，旨在保障农村村民的基本居住权益，避免宅基地资源的过度集中和浪费。同时，旧法规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一规定在一定程度上限制了农村房屋的流转，因为它使得村民在出售房屋时需要谨慎考虑，避免失去宅基地后无处可居。

在实际执行中，各地对于城镇居民购买农村宅基地和房屋的行为采取了严格的限制措施。一些地方明确规定，城镇居民购买农村房屋的合同无效，无法办理产权过户手续。这是因为城镇居民不具备农村集体经济组织成员身份，无法获得宅基地使用权。即便购买了房屋，也无法获得完整的产权保障，这也导致了许多城镇居民在购买农村房屋后面临诸多法律风险。比如在一些纠纷案件中，由于合同被认定无效，购房者不仅无法获得房屋的所有权，还可能面临房款难以追回的困境。

（二）新法变革要点

2020 年实施的新版《土地管理法》对农村宅基地流转进行了进一步的规范和完善。在农村宅基地流转方面，新法依然明确农村宅基地归集体所有，且不允许对外流转，严格限制城镇居民购买农村宅基地和农房。这一变革对于农村土地管理具有重要意义。它进一步强化了农村土地的集体所有制，保障了农村集体经济组织的权益。同时，有助于规范农村土地市场秩序，防止土地资源的无序开发和滥用。在一些农村地区，由于宅基地流转缺乏规范，曾出现过土地被非法占用、建设混乱等问题。新法的实施，能够有效遏制这些不良现象的发生，促进农村土地的合理利用和可持续发展。

（三）对比总结

对比新旧法律规定，在限制城镇居民购买农村农房、宅基地方面，两者的主旨是一致的，都强调了对农村宅基地资源的保护和对农民权益的维护。然而，在具体条款和执行力度上，新法更加严格和明确。旧法虽然有一些限制条款，但表述相对模糊，在实际执行中容易出现理解和操作上的差异。而新法通过明确规定农村宅基地不允许对外流转，进一步强化了对这一行为的限制，使得政策的执行更加有据可依。

从法律演变趋势来看，对农村宅基地和农房买卖的限制呈现出逐步加强的态势。这背后的政策导向主要是为了保障农村土地资源的合理利用，维护农村社会的稳定，以及保障农民的基本权益。农村土地是农民的命根子，宅基地是农民安居乐业的重要保障。限制城镇居民购买农村宅基地和农房，能够避免农村土地资源被过度开发和掠夺，确保农民的居住权益不受侵害。同时，也有助于促进农村经济的健康发展，推动乡村振兴战略的实施。

五、违规购买的风险与纠纷案例分析

（一）合同无效风险

城镇居民购买农村农房、宅基地，签订的合同通常会被认定为无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。” 而农村宅基地归集体所有，其使用权具有特定的身份属性，仅本集体经济组织成员可享有。城镇居民购买农村宅基地和农房的行为，违反了相关法律规定，因此合同往往被判定无效。

在深圳市的一起典型案例中，城镇居民李先生与某村村民王女士签订了农村房屋买卖合同，购买了王女士位于该村的一处农房。后来，王女士因家庭原因反悔，向法院提起诉讼，要求确认合同无效。法院经审理认为，李先生并非该村集体经济组织成员，不具备购买农村房屋的资格，双方签订的合同违反了法律法规的强制性规定，最终判决合同无效。李先生不仅无法获得房屋的所有权，还面临着房款难以全额追回的困境。这一案例充分说明了城镇居民购买农村农房、宅基地所面临的合同无效风险，一旦合同被认定无效，购房者的权益将无法得到法律的有效保障。

（二）拆迁补偿纠纷

当城镇居民购买农村农房、宅基地后遇到拆迁时，往往会因房屋和宅基地的权属问题引发纠纷。在上海市的一个案例中，张女士是城镇居民，她购买了某村的一处农房。几年后，该房屋所在区域面临拆迁，拆迁部门按照相关规定，认定宅基地使用权归村集体所有，房屋的补偿款应支付给原房主。张女士认为自己已经支付了购房款，对房屋进行了装修和使用，应该获得相应的拆迁补偿。双方为此发生争议，诉至法院。法院经审理认为，张女士与原房主签订的房屋买卖合同无效，张女士不具备获得拆迁补偿的主体资格，但考虑到张女士对房屋进行了装修等投入，酌情判决原房主给予张女士一定的经济补偿。这一案例表明，在拆迁补偿纠纷中，由于城镇居民不具备合法的宅基地使用权，往往难以获得与本村村民同等的拆迁补偿待遇，容易陷入权益受损的困境。

（三）卖方反悔风险

在农村房屋和宅基地买卖中，卖方可能会因利益驱使而反悔，要求确认合同无效，这使得买方面临财房两失的风险。例如在广东省的一起案件中，刘先生是城镇居民，他与某村村民赵先生签订了房屋买卖合同，购买了赵先生的农房。随着当地农村经济的发展，房屋价值大幅上涨，赵先生看到房屋增值潜力巨大，便以合同违反规定为由，向法院起诉要求确认合同无效。法院经审理，认定合同无效，刘先生虽然在房屋上投入了大量资金进行装修和改造，但最终还是不得不将房屋返还给赵先生，自己的投入也付诸东流。这一案例警示城镇居民，在购买农村农房、宅基地时，要充分考虑到卖方可能反悔的风险，避免因一时的冲动而遭受重大的经济损失。

六、合法获取农村房屋的途径探讨

（一）继承农村住房

根据我国法律规定，城镇子女可以继承农村父母的住房。《中华人民共和国民法典》规定，子女作为第一顺序继承人，有权继承父母的遗产，包括农村房屋。这一规定充分体现了法律对公民财产继承权的平等保护，无论子女的户籍是城镇还是农村，都享有平等的继承权利。而且，基于 “地随房走” 的原则，城镇子女在继承农村房屋后，可以暂时使用该房屋所占的宅基地。这一政策规定是对 “房地一体” 原则的具体应用，确保了房屋与宅基地的紧密联系，保障了继承人对房屋的完整使用权益。但需要注意的是，宅基地的所有权仍然归集体所有，城镇子女不能对宅基地进行翻建、扩建等处置行为，一旦房屋自然灭失，宅基地将由村集体收回。

（二）租赁农房

法律允许城镇居民租赁农村房屋，以满足居住或经营需求。2019 年中央农办和农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》明确指出，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。这一规定为城镇居民租赁农村房屋提供了明确的法律依据，保障了租赁双方的合法权益。租赁农房具有诸多优势，对于城镇居民来说，既可以体验乡村生活，又无需担心因购买农房而面临的法律风险。同时，对于农村房屋的所有者来说，将闲置房屋出租可以增加财产性收入，实现资源的有效利用。在租赁过程中，双方应当签订规范的租赁合同，明确租赁期限、租金、房屋维修、违约责任等条款，以避免日后可能产生的纠纷。

（三）特定条件下的购房合同有效情形

在某些特殊情形下，城镇居民购买农村房屋的合同可能被认定为有效。比如，出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，此时可以认定买卖房屋合同有效。因为在这种情况下，宅基地的性质发生了根本性变化，不再受农村集体土地所有制的限制，房屋的买卖也不再违反相关法律法规的规定。

另外，若城镇居民购买农村私有房屋后，所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，也可以认定买卖房屋合同有效。这表明，在经过相关部门的严格审批和集体经济组织的同意，并依法办理了产权变动手续后，房屋买卖行为得到了法律的认可，合同具有法律效力。

七、总结与建议

（一）政策重申

城镇居民不能到农村购买农房、宅基地，这是一项由来已久且持续强化的政策规定。从历史发展来看，建国初期宅基地归农民所有，随着社会主义建设和改革开放的推进，宅基地归集体所有的制度逐步确立并巩固。在这一过程中，政策多次明确禁止城镇居民购买农村宅基地和农房，如 1999 年国务院办公厅发布通知严禁农村住宅向城市居民出售，2004 年国土资源部发文严禁城镇居民在农村购置宅基地等。从法理依据上讲，农村集体土地所有制决定了宅基地的分配具有特定的身份属性，只有本村村民才能享有，“房地一体” 原则也使得城镇居民无法获得完整的产权，同时这也是保障农民基本生存条件的必然要求。新旧法律规定在限制这一行为上主旨一致，且新法更加严格明确。这一政策对于维护农村土地资源的合理利用、保障农民的合法权益以及促进农村社会的稳定发展具有重要意义。它确保了农村土地不会被无序开发和掠夺，保障了农民的居住权益，维护了农村社会的和谐稳定。

（二）给城镇居民的建议

对于渴望享受乡村生活、拥有农村房屋的城镇居民而言，切勿冒险购买农村农房和宅基地。这种行为不仅违反政策法律规定，还会面临诸多风险。合同无效的风险可能导致投入的资金无法收回，拆迁补偿纠纷中难以获得应有的补偿，卖方反悔时更是可能财房两空。因此，城镇居民应选择合法的途径来满足需求。可以考虑租赁农房，在体验乡村生活的同时，避免法律风险；若符合条件，也可以通过继承农村住房的方式获得房屋的使用权。在进行这些合法行为时，务必签订规范的合同，明确双方的权利和义务，确保自身权益得到有效保障。

（三）对未来政策走向的展望

随着农村的发展和改革的不断推进，农村宅基地和房屋政策可能会出现一些变化。目前，国家正在积极探索宅基地 “三权分置” 的有效实现形式，即所有权、资格权和使用权的分置。在一些试点地区，农民可以利用手中闲置的农房去出租、入股或者合作经营项目，以此来盘活农村闲置的土地资源。未来，或许会在保障农民权益和农村土地资源合理利用的基础上，进一步完善相关政策，适度放活宅基地和农民房屋使用权。比如，可能会在一定条件下，允许城镇居民通过合法的方式参与农村宅基地和房屋的利用，以促进城乡资源的合理流动和乡村振兴的发展。但无论政策如何变化，保障农民权益、维护农村土地制度的稳定和促进农村可持续发展仍将是政策的核心导向。

作者：何继成律师

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所属分类：土地使用

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